# 🛡️ 실전 계약서 분석 시리즈 ⑤ # 전입신고, 확정일자, 보증보험 – 보증금 지키는 3단계

🛡️ 실전 계약서 분석 시리즈 ⑤

전입신고, 확정일자, 보증보험 – 보증금 지키는 3단계

 

전세보증금을 안전하게 지키기 위한 세 가지 핵심 단계는 다음과 같습니다.

 

1️⃣ 전입신고

2️⃣ 확정일자 받기
3️⃣ 전세보증금 반환보증 가입

 

이 세 단계를 언제, 어디서, 어떻게 하느냐에 따라 전세 사기나 깡통전세 피해를 피할 수 있습니다.

 

이번 포스팅에서는 실제 계약 직후 실천해야 할 순서와 주의사항을 구체적으로 알려드립니다.

 

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✅ 1. 전입신고 – 법적으로 ‘내가 여기 산다’는 표시

📍 개념

전입신고는 해당 주소지에 주민등록을 옮기는 것으로,
임차인이 주택에 거주하고 있다는 법적 권리를 확보하는 첫 단계입니다.

📍 방법

• 동주민센터 방문 또는 정부24(www.gov.kr)에서 온라인 가능
• 계약서 원본 + 신분증 필수

📍 주의사항

• 잔금일 당일 또는 그 다음 날 내로 꼭 신청
• 주소지 오류 없이 정확히 입력
• 전입신고일이 늦어지면 대항력 발생이 지연되어 위험

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✅ 2. 확정일자 – 보증금을 우선순위로 보호받는 방법

📍 개념

임대차계약서에 법원 또는 주민센터에서 날짜 도장을 찍는 것으로,
향후 경매 시 보증금을 우선 회수할 수 있는 권리 확보

📍 방법

• 계약서 원본 지참 후 주민센터 방문
• 전입신고와 동시에 처리 가능

📍 주의사항

• 꼭 실물 계약서에 도장 찍히도록 확인
• 확정일자 없는 전세는 보증금 보호 불가
• 날짜가 늦어질수록 후순위가 되므로, 가급적 잔금일 = 확정일자 등록일

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✅ 3. 전세보증금 반환보증 (보증보험) 가입

📍 개념

임대인이 보증금을 반환하지 못할 경우,
보증기관이 대신 반환해주는 제도

📍 주요 기관

• HUG (주택도시보증공사)
• SGI서울보증
• HF한국주택금융공사

📍 신청 자격

• 전입신고 + 확정일자 필수 선행
• 임대인이 근저당 등 채권이 보증금보다 많을 경우 가입 거절 가능

📍 유의사항

• 보증보험 가입 가능한지, 계약 전 미리 조회 필요
• 가입 시기: 전입신고 및 확정일자 후 1개월 내가 이상적
• 가입비용(보증료)은 임차인이 부담 (보증금의 0.128%~0.2% 수준)

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🔄 보증금 보호를 위한 순서 정리

순서	항목	시기	방법
①	전입신고	잔금일 또는 그 다음 날	주민센터 방문 or 정부24
②	확정일자	전입신고와 동시에	계약서 원본 지참, 주민센터
③	보증보험 가입	확정일자 받은 후	HUG, SGI 등 보증기관 신청

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❗ 실수하기 쉬운 포인트

• 전입신고만 하고 확정일자 안 받음 → 우선변제권 없음
• 확정일자만 받고 전입신고 안 함 → 대항력 없음
• 보증보험 가입 시기 놓침 → 가입 거절될 수 있음

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💬 실전 사례

“확정일자를 3일 늦게 받았더니, 해당 기간 사이에 근저당이 설정되어 2순위 밀렸습니다.”
→ 잔금일 = 전입신고 + 확정일자 완료일을 원칙으로 삼으세요.

“보증보험 신청하러 갔더니 이미 근저당이 너무 많아 가입 거절됐습니다.”
→ 계약 전 등기부등본 확인 필수 + 중개사 통해 선가입 가능 여부 확인

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📎 참고 자료 링크

• 정부24 전입신고
• HUG 전세보증금 반환보증 안내
• 등기부등본 열람 (대법원)

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📢 다음 회차 예고

실전 계약서 분석 시리즈 ⑥ – 임대차 계약 해지 시 손해배상 조건과 위약금 계산법
‘계약 파기 시 누가 손해를 얼마나 보는가?’를 명확히 알 수 있는
해지 조건, 위약금 산정 기준에 대해 알아봅니다.

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