🧭 2025 분양시장 집중 분석 & 청약 전략편 ②– 서울/수도권 유망 분양 예정 단지 TOP 5 (시세 분석 포함)

🧭 2025 분양시장 집중 분석 & 청약 전략편 ②

– 서울/수도권 유망 분양 예정 단지 TOP 5 (시세 분석 포함)

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📚 목차

1. 서울 강동구 둔촌 주공 2차 – 대규모 브랜드타운의 귀환
2. 과천 갈현지구 – 3기 신도시 중 가장 빠른 입지 확정지
3. 고양 창릉지구 – GTX-A 역세권 프리미엄
4. 성남 신촌구역 – 서울 접근성과 판교 생활권의 결합
5. 하남 감일지구 – 신혼 특화 공급 집중 지역
6. 정리 요약표 및 마무리

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📌 서울 강동구 둔촌 주공 2차

– 대규모 브랜드타운의 귀환

• 위치: 강동구 둔촌동
• 브랜드: 현대·GS·롯데 등 컨소시엄
• 총세대: 약 5,000세대 예정 (1차에 이은 연속공급)

항목	내용
예상 분양가(84㎡)	12.5억 내외
주변 시세	13.5~14억 (둔촌 올림픽파크 에디션)
청약 포인트	가점 평균 65~70점대 예상, 추첨제 확대 고려
전세가	약 6.5억 (전세가율 약 52%)

🎯 대단지 프리미엄 + 입주 시점 전세 안정 예상
🎯 청약통장 60점 이상 보유자 중심 접근 추천

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📌 과천 갈현지구

– 3기 신도시 중 가장 빠른 입지 확정지

• 위치: 과천 갈현동 일대
• 총세대: 약 7,000세대 (1단계 공급 약 2,000세대 예정)
• 주요 교통: 인덕원~동탄선 연결 예정

항목	내용
예상 분양가(84㎡)	9.5억 내외
주변 시세 (과천 푸르지오 라비엔오)	11~12억
청약 포인트	신혼부부·생애최초 특공 확대 지역
전세가	약 7.8억 (전세가율 82%)

🎯 중도금 대출 가능 + 실수요 청약자에게 유리
🎯 경쟁률 낮을 가능성도 존재, 분양가 경쟁력 충분

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📌 고양 창릉지구

– GTX-A 역세권 프리미엄

• 위치: 덕양구 창릉동 일대
• 총세대: 약 3만 세대 공급 예정
• 교통: GTX-A 창릉역 예정 + 대곡역 환승허브

항목	내용
예상 분양가(84㎡)	6.5~7억
주변 시세 (삼송 힐스테이트)	7.5~8.2억
청약 포인트	추첨제 확대 단지, 2030세대 진입 추천
전세가	약 5.5억 (전세가율 78%)

🎯 청약가점 낮아도 도전 가능
🎯 GTX-A 수혜 입지, 장기 보유 시 시세상승 기대

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📌 성남 신촌구역

– 서울 접근성과 판교 생활권의 결합

• 위치: 성남시 수정구 신촌동 일대
• 재개발 사업 중심의 공급
• 총세대: 약 2,200세대 예정 (2025 하반기 분양)

항목	내용
예상 분양가(84㎡)	10.5억 내외
주변 시세 (산성역 포레스티아)	11.3억
청약 포인트	분양가 대비 시세 차익 기대, 구축 리모델링 수요 존재
전세가	약 6.7억 (전세가율 약 64%)

🎯 판교 출퇴근 가능권, 인프라 우수
🎯 프리미엄 기대감 반영되어 경쟁률 높을 전망

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📌 하남 감일지구

– 신혼 특화 공급 집중 지역

• 위치: 하남 감일동 일대
• 총세대: 약 1,400세대 (LH + 민간 혼합)
• 특징: 신혼희망타운 + 일반공급 혼합 분양

항목	내용
예상 분양가(59㎡)	5.6억 내외
주변 시세	6.4~6.8억 (감일 푸르지오)
청약 포인트	특별공급(신혼·생초) 중심 접근 유리
전세가	약 4.9억 (전세가율 87%)

🎯 자금 여력 적은 실수요자에게 최적화
🎯 분양가 대비 시세 메리트 확실

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📊 정리 요약표 및 마무리

지역	예상 분양가(84㎡ 기준)	청약 전략	투자 매력도
강동 둔촌	12.5억	고가점 일반청약자	★★★★☆
과천 갈현	9.5억	특공 or 일반	★★★★★
고양 창릉	6.8억	추첨제 도전	★★★★☆
성남 신촌	10.5억	입지 + 재개발 프리미엄	★★★★☆
하남 감일	5.6억	특공 위주 진입	★★★★☆

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🔚 마무리

2025년 하반기 분양 단지들 중
“시세 대비 분양가 메리트가 있는 곳”,
“입주 수요가 꾸준한 곳”만 선별해 진입해야 합니다.

🎯 지금은 '많이 나오는 청약'보다
🎯 '잘 골라 들어가는 청약'이 중요한 시점입니다.

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🔜 다음 편 예고

👉 2025 분양시장 집중 분석 & 청약 전략편 ③ – 청약통장 전략편: 무주택자는 어떻게 준비해야 하나?

 

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