# 2025 깡통전세 위험지역 TOP 5: 지금 주의해야 할 지역은?

2025 깡통전세 위험지역 TOP 5: 지금 주의해야 할 지역은?

2025년에도 깡통전세 위험은 여전히 사라지지 않았습니다.
특히 매매가 하락세가 계속된 지역, 입주물량이 쏟아진 지역, 전세가율이 높은 저가 매물 밀집 지역은 여전히 보증금 손실 가능성이 큽니다.

이번 포스팅에서는 실제 거래 데이터와 전문가 분석을 바탕으로,
2025년 현재 기준 깡통전세 주의지역 Top 5를 선정하고 그 이유, 위험신호, 투자·실거주자 대응전략까지 함께 소개합니다.

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깡통전세란?

매매가 < 전세가인 상황이 발생하면서,
집주인이 전세보증금을 돌려주지 못하는 현상입니다.
이는 주로 저가 아파트·빌라, 공급 과잉 지역, 전세가율 90% 이상 지역에서 발생합니다.

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TOP 5. 깡통전세 위험지역 분석 (2025년 기준)

1.

• 전세가율: 90~100% 이상
• 위험 요인:
  • 최근 몇 년간 분양 과잉, 매매가 하락폭 큼
  • 2023~2024년 대규모 입주 완료 후 공급 부담 지속
  • 빌라 밀집 지역, 허위 매물·허위 전세가 거래도 많음
• 특이점: 보증보험 가입 거절 사례 급증 중

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2.

• 전세가율: 85~95%
• 위험 요인:
  • 연수구·송도 입주물량과 비교해 상대적 수요 부족
  • 낡은 다세대 주택 밀집, 저소득층 대상 고위험 매물 다수
  • 깡통전세 사기 집단 집중 사례(2022~2023) 이후 지속적 주의 요망

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3.

• 전세가율: 90% 내외
• 위험 요인:
  • 노후 빌라단지 밀집 + 임대사업자 매물 잔존
  • 지하층, 반지하 매물 포함 전세가 부풀리기 많음
  • 인천과 경계 접한 저가지역 집중

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4.

• 전세가율: 88~95%
• 위험 요인:
  • 최근까지 이어진 신축 공급 + 수요 부진
  • 실거래가 하락에도 허위 전세가 신고 사례 다수
  • 충북 지역 전세 사기 급증지로 분류

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5.

• 전세가율: 95% 이상
• 위험 요인:
  • 지방 산업단지 중심 단기투자 수요 위축
  • 노후 다가구·단독주택 중심으로 전세 사기 빈번
  • 전세 수요 자체 감소 → 전세금 회수 지연 다수

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깡통전세 위험지역의 공통 특징

• 신축보다 구축 위주 빌라 밀집
• 실거래가보다 전세가가 더 높음
• 전세보증보험 가입 거절률 높음
• 허위 거래신고 사례 지속 발생
• 소형 평형, 월세 전환이 많은 지역

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실수요자·투자자 대응 전략

실수요자	- 반드시 전세보증보험 가입 가능 여부 확인 - 전입신고 + 확정일자 + 열쇠 수령 필수
투자자	- 전세가율 80% 이하 매물만 선별 - 월세 전환 가능한 단지 중심 분석 필요
공통 주의사항	- 신축 빌라 + 고전세가 조합은 반드시 피할 것 - 무자격 중개사·직거래 매물 주의

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마무리: 2025년에도 철저한 확인만이 최선입니다

깡통전세는 단순히 매매가보다 전세가가 높은 구조의 문제가 아닙니다.
지역 공급과 수요의 불균형, 허위 정보, 정책 사각지대 속에서 발생하는 복합적인 리스크입니다.

특히 위에서 언급한 지역에서의 전세 거래는 반드시 신중하게 접근하고,
전세보증보험 가입 가능 여부, 전세가율, 등기부등본 확인은 무조건 선행되어야 합니다.

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다음 글 예고

“깡통전세 위험 없고, 투자수익 가능한 수도권 소형 월세 투자 유망지역 TOP 5”
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